深度研究丨金融创新助力保租房发展，租购并举加速

公募REITs融资是十分契合长租公寓项目运营特征的一种融资方式，政策端不断完善，为保租房REITs成功发行提供基础。2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》将保障性租赁住房纳入试点范围。今年1月份，财政部发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，针对目前REITs项目节税政策尚不成熟的特点，确保REITs项目发行成功完成募资后才需要缴纳税费，减轻REITs发行前期的税负，促进REITs进一步发展。5月份，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保租房REITs业务规范有序开展。《通知》提到，鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。

地方政府也加速推进保障性租赁住房REITs试点项目落地，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等多个省市在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

今年以来，已有4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs、华夏基金华润有巢租赁住房REIT，募集资金约50亿元。具体来看，8月同日发售三只保租房REITs原始权益人分别为深圳人才安居、厦门安居集团和北京保障房中心，均为地方公共部门下属的住房保障企业。11月14日，首单由市场化机构来运营管理的保障性租赁住房公募REITs——华润有巢REITs正式发行，原始权益人为有巢住房租赁(深圳)有限公司，属于华润置地旗下专营长租公寓的子公司。

从发售情况来看，保障性租赁住房REITs受到了机构投资者的“疯抢”，网下询价结果显示，四只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，中金厦门安居REITs的认购倍数是109倍，华夏北京保障房REITs的认购倍数是113倍，红土深圳安居REITs的认购倍数是133倍，华润有巢租赁住房REITs的认购倍数达到213倍，刷新纪录。根据四只产品公告的网下拟认购规模测算，约1940亿元的机构资金抢购保障性租赁住房REITs产品，投资者类型涵盖了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

而过去，由于项目回报周期长，资金沉淀压力大，且租金回报率相对略低，房企参与保租房建设的意愿不强。华润有巢REITs的发行为房企开辟新的融资渠道起到了示范作用，或将吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。