乐居新媒体 任时建 发自上海
2022年行将结束，一年以来上海楼市始终陷入“越贵越好卖”怪圈。统计显示，上海已开盘项目中均价超过6万楼盘大多获得热销。这一现象的背后，折射出新房限价之下，买房即是占据资源的底层逻辑回归。
6万分水岭
乐居新媒体统计显示，今年10月以来，截止到11月21日，上海有37个楼盘入市。其中19个楼盘摇号组数大于推盘房源量，约占总比51.4%，另有18个楼盘摇号组数小于推盘房源量，约占总比48.6%。
细致分析价格分布，可以发现6万成为楼盘冷热分水岭。19个较热项目中，超8成楼盘备案均价6万+。反观18个遇冷项目，近9成为备案均价小于6万的楼盘。
无独有偶的是，前10月上海新房均价为6.3万每平方米，落在分水岭附近。进一步探究可以发现，上海均价6万的板块大多位于中环、外环周边，这正是热门之地，包括嘉定南翔、青浦徐泾、浦东外高桥、闵行华漕等。
青浦徐泾尤为具有代表性，37个项目中5个项目来自于徐泾，备案均价在60000-63000元/平方米不等。
虹桥璀璨公馆、象屿招商蟠龙府、招商虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都摇号组数均大于推盘量，特别是虹桥璀璨公馆、中铁虹桥逸都均取得了单次开盘“千人摇”战绩。
市区均价10万+的楼盘成绩则更为耀眼。位于静安的天汇世纪玺，10月30日，该项目推出85-243平方米公寓、联列共180套，备案均价127744元/平方米，共计606组客户参与摇号，平均3组客户抢一套房。
上述表现也正是上海新房全年缩影，背后彰显出购房者买房底层逻辑的回归。
底层逻辑回归
今年上海已经公布共计7批次项目名单，涉及超8.5万套商品住宅，其中前10月已入市7.15万套，去年同期仅为5.6万套。
大水漫灌下，未能得到市场完全承接，分化在所难免。此时，买房即是占据资源的底层逻辑重新回归，也就是买房三要素——地段、地段、地段。
有专家指出：“今年上海楼市密集推盘，粥多僧少，购房者选择面更宽，一些购房者在手中资金足够的情况下，选择更为成熟的板块是情理之中，也间接导致一些发展中板块热度消减，人气被摊薄。”
值得注意的是，6万恰是板块建设成熟度的分界线。正如上述提及，上海均价6万的板块均商业、轨交、医疗、教育等配套丰富。更不用说传统市区10万+楼盘，周边配套成熟度更甚。
新房限价则是底层逻辑回归的助推器。
市场普遍认为，相对于新房，二手房价格更能反应出真实需求，也是板块资源叠加的货币表现。因此，当区域形成一二手房倒挂时，通常被认为是对新房价格的低估，抄底资金便蜂拥而至，6万+板块均存在倒挂现象。
但不容忽视的是，随着二手房成交萎缩，价格出现松动迹象，一二手房倒挂收窄。
另类“供给侧改革”
然而，市场资金毕竟有限，有热必有冷，远郊楼盘也由此遇冷。
这些盘主要分布在临港、奉贤金汇、宝山罗店、青浦北部等外环郊区板块，这其中比较有代表性的是临港。
本批37个项目中，临港可谓全军覆没，6个来自临港的楼盘摇号组数皆小于房源量，分别是雅戈尔星海云境、上实望海、龙光天曜、鹏瑞云璟湾、中建玖海云天、光明星城。
有专家指出，当前临港等一些发展中板块新房供应较为充分，前期积累的市场需求消化迅速，可能会导致后期购房需求一时半会无法接续，市场热度也逐渐回归理性
今年上海已推出的8.5万套房源中，来自临港的有1.3万套，占比约15.3%，成为上海新房供应大板块之一。
“上海或许需要进行新房供给侧改革，此前供应过大区域放缓推盘，加速配套建设，而市场需求大板块则可以适当加量。”有业内如此表示。
从11月刚公布的第7批新房来看，57个楼盘中均价超过6万的有31个，已超半数，今年上海楼市或因此“翘尾”。
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